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Gli effetti del Covid-19 sui canoni di locazione.

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Rispondo pubblicamente ad un quesito postomi da una mia cliente fornendo informazioni che ritengo potranno essere utili anche ad altri titolari di attività d’impresa. L’emergenza del Coronavirus ha comportato un blocco delle attività commerciali con i vari provvedimenti governativi che hanno ristretto l’ambito di esercizio solo a quelle ritenute essenziali per il periodo di contingenza sanitaria. Tuttavia tra le difficoltà principali degli esercenti attività commerciale, e che arreca danni principalmente a quelle attività ritenute non essenziali con obbligo di chiusura, vi è quella di continuare a sostenere il canone di affitto del locale in cui l’impresa viene esercitata e che costituisce uno dei suoi principali costi. Pur essendo stato riconosciuto per l’anno 2020 ai soggetti esercenti determinate attività d’impresa (con esclusione delle attività di cui agli allegati 1 e 2 del decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 11 marzo 2020), un credito d’imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020 e solo per gli immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (cfr. art.65 del Decreto Legge n.18 del 17/03/2020: Credito d’imposta per botteghe e negozi ), i vari provvedimenti governativi emergenziali non hanno previsto un esonero o una sospensione del pagamento del canone, con ovvia difficoltà sia per i vari imprenditori che per i proprietari degli immobili locati. Difatti è evidente che il blocco dell’attività d’impresa comporterà un nocumento economico per i proprietari degli immobili che, subendo la mancata riscossione del canone, potrebbero e dovrebbero avviare un’azione legale per il loro recupero, ma principalmente per i conduttori che, nonostante il fermo parziale o totale dell’impresa, saranno comunque obbligati a sostenerne tutti gli ordinari costi fissi. Quale potrebbe essere la strada alternativa per contenere gli effetti negativi di questa impasse economica? Ebbene, la soluzione più utile per entrambi gli operatori del sistema economico, è certamente quella di addivenire ad un accordo transattivo che preveda una semplice sospensione del pagamento del canone o una sua riduzione temporanea per il periodo dell’emergenza normativamente individuato, cosa che consentirebbe il sicuro prosieguo del rapporto locativo eliminando per il proprietario l’onere, anche economico, di affrontare una procedura di sfratto per morosità. Tuttavia, in assenza di una volontà conciliativa in tal senso soprattutto da parte del locatore e di un’espressa regolamentazione contrattuale che preveda l’ipotesi di impossibilità sopravvenuta della prestazione di corresponsione del canone, la possibile tutela del conduttore è rappresentata dalla combinazione tra le varie disposizioni del Codice Civile che rendono giustificabile l’inadempimento di un’obbligazione per motivazioni di carattere oggettivo e non riconducibili a scelte volontarie dell’affittuario. Di fatto tale escamotage è stato già individuato nel settore turistico in sede di formulazione delle “Misure urgenti di sostegno per famiglie, lavoratori e imprese connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19” di cui al Decreto Legge n.9 del 02/03/2020. L’art.28 infatti prevede che, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1463 del codice civile, in relazione ai contratti di trasporto aereo, ferroviario, marittimo, per i soggetti colpiti direttamente dal Covid-19 e/o comunque destinatari di connessi provvedimenti restrittivi, ricorre la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta con relativo diritto al rimborso del corrispettivo versato per il titolo di viaggio ovvero all’emissione di un voucher di pari importo da utilizzare entro un anno dall’emissione. Ebbene, facendo un’estensione analogica della ratio sottesa a tale disposizione, il conduttore che nell’emergenza si trovi nell’impossibilità temporanea di sostenere il costo dell’affitto potrebbe invocare gli articoli del Codice Civile che tutelano l’obbligato ad una prestazione nell’ipotesi di sopravvenuta impossibilità della stessa per fatti ad esso non imputabili (artt.1218,1256,1258,1464 c.c.). L’applicazione di tali disposizioni consentirebbe una riduzione e/o estinzione dell’obbligazione residua e lo esonererebbe dal rischio di una richiesta di risarcimento danni. Ovviamente, in mancanza di precedenti Giurisprudenziali che qualifichino l’emergenza da Covid-19 come causa di forza maggiore che costituisca valida giustificazione della mancata corresponsione del canone, tali riferimenti rappresentano delle indicazioni di carattere generale che vanno contestualizzate in relazione alle singole fattispecie concrete ed al contenuto del singolo contratto di locazione.

Il tutto con l’auspicio che, nel breve termine, interverranno dei provvedimenti normativi che prevedano dei meccanismi di sostanziale salvaguardia dei redditi di locazione anche nella forma di sgravi fiscali delle imposte sugli immobili e di tutela almeno parziale della posizione del conduttore.

Daniela Gibaldi, avvocato

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Maria Sofia Ortu torna in libreria con un nuovo titolo dedicato agli adolescenti

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La scrittrice irpina presenterà il suo nuovo lavoro, ‘ Racconti per ragazzi curiosi. Al di là della realtà’, sabato 10 maggio, alle ore 18.30 , al Teatro delle Arti di Minori, nell’ambito della rassegna in costieraamalfitana.it, Festa del Libro in Mediterraneo. Maria Sofia Ortu torna in libreria con un nuovo titolo dedicato agli adolescenti. La scrittrice irpina presenterà il suo nuovo lavoro, ‘ Racconti per ragazzi curiosi. Al di là della realtà’, sabato 10 maggio, alle ore 18.30 , al Teatro delle Arti di Minori, nell’ambito della rassegna in costieraamalfitana.it, Festa del Libro in Mediterraneo. La presentazione del nuovo libro di Maria Sofia Ortu, edito da Polis Sa Edizioni, illustrato da Chiara Savarese, è inserita in un cartellone di eventi dedicati ai più piccoli, all’interno della Festa del Libro in Mediterraneo. ‘Racconti per ragazzi curiosi. Al di là della realtà’ è un volume composto da due racconti: ‘Il soffio del demone ‘ e ‘ Le anime smarrite’ ed è rivolto a ragazzi di terza media – primo superiore. Questo è il terzo libro di Maria Sofia Ortu che sempre con Polis Sa Edizioni ha pubblicato nel 2021 la fiaba ‘ Alì e il mondo sommerso ‘, che ha vinto il Premio Speciale della giuria Costa d’ Amalfi Libri 2021, e nel 2022 ‘Il segreto di Mattia ‘ , che ha ricevuto la menzione speciale della giuria nell’ambito del Premio Costa d’ Amalfi Libri 2023 e la segnalazione particolare della giuria nell’ambito della XXXI edizione del concorso nazionale di letteratura per ragazzi ‘ C’era una volta…Vasco Francesco Fonnesu, sezione 2, testi editi.

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Papa Francesco: coesione e non divisione, l’invito rivolto ai potenti del mondo inclusa la Meloni

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La morte di Papa Francesco segna il passaggio verso un’era nuova della chiesa. La persona umana è il fulcro ed il motore del nuovo mondo, non vocato solo alla logica del profitto e dello sfruttamento dell’uomo sull’uomo e delle risorse del pianeta, ma alla ricerca costante di un equilibrio che dia voce e dignità agli ultimi ed ai paesi più poveri, oppressi da gravosi debiti verso gli Stati ricchi. Un’ideale raccomandazione rivolta ai potenti del mondo presenti in Piazza San Pietro e intervenuti per la celebrazione dei funerali di Papa Francesco, di non escludere ma di includere, di ascoltare e decidere con provvedimenti equi che tengano conto di tutte le parti in gioco. La politica deve produrre coesione e non divisione, questo l’invito che dovrebbe essere accolto dalla Meloni, concentrata con il suo governo ad approvare lo Spacca Italia, provvedimento scellerato che ratifica le disuguaglianze per legge esistenti tra le due aree del paese, preclude a 20 milioni di meridionali i diritti civili e di cittadinanza declinati dalla Costituzione, mette la pietra tombale sulla Questione Meridionale, mai affrontata e mai risolta.Il parlamento italiano accolga le parole di Papa Francesco e crei le condizioni affinché si avvii il Paese verso la riunificazione socio-economica mairealizzata e forse, mai voluta.

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Confesercenti, Marinelli: bonus contro il caro energia per famiglie e imprese irpine

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“Novità positive per negozi e attività produttive irpine, oltre che per le famiglie, con l’approvazione del “decreto bollette”, per contrastare la nuova impennata delle tariffe elettriche, che sta mettendo ancora una volta a dura prova i bilanci di imprese e cittadini”. Ad affermarlo è Giuseppe Marinelli, presidente provinciale della Confesercenti di Avellino.

“Il provvedimento – prosegue il dirigente dell’associazione di categoria – prevede che il bonus sociale elettrico venga ampliato per tre mesi agli utenti domestici con Isee fino a 25mila euro, che riceveranno un contributo da 200 euro. Un aiuto  spetterà anche alle aziende “energivore” – con potenza impegnata superiore a 16,5 kW – e alle Pmi vulnerabili. Attualmente il bonus sociale bollette prevede che il cittadino o il nucleo familiare abbia diritto al contributo con un Isee non superiore a 9.530 euro per famiglie con massimo 3 figli a carico (20.000 euro per quelle numerose con almeno 4 figli). Per coloro che già percepiscono il sostegno, il contributo potrà arrivare fino a 500 euro.

Alle microimprese e ai clienti vulnerabili (ultra 75enni, disabili e chi si trova in condizioni economiche svantaggiate o ha gravi problemi di salute) del sistema a tutele graduali viene consentito di essere inseriti in un mercato controllato, e non in quello libero, anche alla cessazione del servizio il 31 marzo 2027. Stop anche al pignoramento degli immobili dei soggetti vulnerabili con il blocco delle esecuzioni immobiliari sulla prima casa per debiti condominiali sotto i 5.000 euro.

È poi previsto un “salvagente” per le auto aziendali: i veicoli ordinati entro il 31 dicembre 2024 e concessi in uso promiscuo dal primo gennaio 2025 al 30 giugno 2025, saranno esclusi dal nuovo sistema di tassazione dei fringe benefit introdotto dalla manovra, cioè sui compensi non monetari erogati sotto forma di beni e servizi offerti dal datore di lavoro ai dipendenti per integrare la retribuzione principale, come buoni pasto, polizze assicurative, misure sociali aziendali”.

Gli interventi annunciati e introdotti – conclude Marinelli – sono sicuramente utili e ormai attesi da tempo, ma occorrono ulteriori misure, come più volte evidenziato, più inclusive e soprattutto strutturali. Per cominciare è necessario alleggerire anche gli oneri di sistema delle imprese con potenza disponibile fino a 16,5 kilowatt, che sono peraltro di più piccole dimensioni, che hanno pesantemente risentito in questi anni dell’incremento dei valori delle materie prime energetiche”.

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