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Gli effetti del Covid-19 sui canoni di locazione.

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5 anni fa

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Rispondo pubblicamente ad un quesito postomi da una mia cliente fornendo informazioni che ritengo potranno essere utili anche ad altri titolari di attività d’impresa. L’emergenza del Coronavirus ha comportato un blocco delle attività commerciali con i vari provvedimenti governativi che hanno ristretto l’ambito di esercizio solo a quelle ritenute essenziali per il periodo di contingenza sanitaria. Tuttavia tra le difficoltà principali degli esercenti attività commerciale, e che arreca danni principalmente a quelle attività ritenute non essenziali con obbligo di chiusura, vi è quella di continuare a sostenere il canone di affitto del locale in cui l’impresa viene esercitata e che costituisce uno dei suoi principali costi. Pur essendo stato riconosciuto per l’anno 2020 ai soggetti esercenti determinate attività d’impresa (con esclusione delle attività di cui agli allegati 1 e 2 del decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 11 marzo 2020), un credito d’imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020 e solo per gli immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (cfr. art.65 del Decreto Legge n.18 del 17/03/2020: Credito d’imposta per botteghe e negozi ), i vari provvedimenti governativi emergenziali non hanno previsto un esonero o una sospensione del pagamento del canone, con ovvia difficoltà sia per i vari imprenditori che per i proprietari degli immobili locati. Difatti è evidente che il blocco dell’attività d’impresa comporterà un nocumento economico per i proprietari degli immobili che, subendo la mancata riscossione del canone, potrebbero e dovrebbero avviare un’azione legale per il loro recupero, ma principalmente per i conduttori che, nonostante il fermo parziale o totale dell’impresa, saranno comunque obbligati a sostenerne tutti gli ordinari costi fissi. Quale potrebbe essere la strada alternativa per contenere gli effetti negativi di questa impasse economica? Ebbene, la soluzione più utile per entrambi gli operatori del sistema economico, è certamente quella di addivenire ad un accordo transattivo che preveda una semplice sospensione del pagamento del canone o una sua riduzione temporanea per il periodo dell’emergenza normativamente individuato, cosa che consentirebbe il sicuro prosieguo del rapporto locativo eliminando per il proprietario l’onere, anche economico, di affrontare una procedura di sfratto per morosità. Tuttavia, in assenza di una volontà conciliativa in tal senso soprattutto da parte del locatore e di un’espressa regolamentazione contrattuale che preveda l’ipotesi di impossibilità sopravvenuta della prestazione di corresponsione del canone, la possibile tutela del conduttore è rappresentata dalla combinazione tra le varie disposizioni del Codice Civile che rendono giustificabile l’inadempimento di un’obbligazione per motivazioni di carattere oggettivo e non riconducibili a scelte volontarie dell’affittuario. Di fatto tale escamotage è stato già individuato nel settore turistico in sede di formulazione delle “Misure urgenti di sostegno per famiglie, lavoratori e imprese connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19” di cui al Decreto Legge n.9 del 02/03/2020. L’art.28 infatti prevede che, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1463 del codice civile, in relazione ai contratti di trasporto aereo, ferroviario, marittimo, per i soggetti colpiti direttamente dal Covid-19 e/o comunque destinatari di connessi provvedimenti restrittivi, ricorre la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta con relativo diritto al rimborso del corrispettivo versato per il titolo di viaggio ovvero all’emissione di un voucher di pari importo da utilizzare entro un anno dall’emissione. Ebbene, facendo un’estensione analogica della ratio sottesa a tale disposizione, il conduttore che nell’emergenza si trovi nell’impossibilità temporanea di sostenere il costo dell’affitto potrebbe invocare gli articoli del Codice Civile che tutelano l’obbligato ad una prestazione nell’ipotesi di sopravvenuta impossibilità della stessa per fatti ad esso non imputabili (artt.1218,1256,1258,1464 c.c.). L’applicazione di tali disposizioni consentirebbe una riduzione e/o estinzione dell’obbligazione residua e lo esonererebbe dal rischio di una richiesta di risarcimento danni. Ovviamente, in mancanza di precedenti Giurisprudenziali che qualifichino l’emergenza da Covid-19 come causa di forza maggiore che costituisca valida giustificazione della mancata corresponsione del canone, tali riferimenti rappresentano delle indicazioni di carattere generale che vanno contestualizzate in relazione alle singole fattispecie concrete ed al contenuto del singolo contratto di locazione.

Il tutto con l’auspicio che, nel breve termine, interverranno dei provvedimenti normativi che prevedano dei meccanismi di sostanziale salvaguardia dei redditi di locazione anche nella forma di sgravi fiscali delle imposte sugli immobili e di tutela almeno parziale della posizione del conduttore.

Daniela Gibaldi, avvocato

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Attualità

Forza Italia Ariano Irpino: Strade, infrastrutture e sanità abbandonate dalla Regione Campania

Pubblicato

23 ore fa

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22 Gennaio 2025

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I fondi per le strade di Ariano Irpino non ci sono. Lo ha confermato il Presidente della Regione Campania, Vincenzo De Luca, nell’intervista rilasciata ieri a margine della sua visita a Sant’Angelo dei Lombardi. Una dichiarazione che certifica l’abbandono del nostro territorio da parte della Regione, ormai concentrata su clientelismo e interessi di parte, come dimostra il caso di Salerno, dove il Presidente della Provincia, esponente deluchiano di ferro, è da mesi agli arresti domiciliari.

Gli arianesi, se vorranno raggiungere la nascente stazione Hirpinia o se sperano in una strada alternativa a Cardito, farebbero meglio a rivolgersi direttamente a Trump o a Elon Musk, perché dalla Regione Campania non riceveranno nulla. I soldi sono stati destinati altrove, mentre il nostro territorio viene lasciato in balia di traffico insostenibile, infrastrutture fatiscenti e servizi pubblici al collasso.

Anche il sindaco Enrico Franza dovrà finalmente assumersi le sue responsabilità. La Contursi-Grottaminarda-Camporeale, opera strategica per il nostro territorio, è stata archiviata nonostante i milioni di euro già spesi in progettazioni e persino espropri. Ma il peggio è che neanche la “bretella” alternativa a Cardito, promessa come soluzione per alleggerire il traffico, vedrà mai la luce.

La verità è semplice e amara: la Regione Campania ha abbandonato Ariano Irpino. Mentre si concentrano risorse e attenzioni sulle zone costiere, il nostro territorio deve sopportare un traffico insostenibile, un sistema sanitario al collasso e trasporti pubblici talmente inadeguati che, dopo le 7:30 del mattino, per raggiungere Napoli ci vogliono tre ore di viaggio.

Il Presidente De Luca, con il suo consueto sarcasmo, ci invita a “stampare soldi” per realizzare le opere di cui abbiamo bisogno. Ma in realtà, ciò che emerge è la totale incapacità di questa classe politica di garantire i diritti fondamentali ai cittadini. Un’amministrazione che trasforma i bisogni in favori e che ha condannato il nostro territorio a uno stato di abbandono e rassegnazione.

Eppure, Ariano Irpino ha potenzialità straordinarie: la futura stazione Hirpinia e il suo polo logistico rappresentano un’occasione unica di sviluppo per l’intera area. Per coglierla, però, dobbiamo liberarci di una classe dirigente che in questi anni ha dimostrato solo di vivere alla giornata, senza una visione di crescita e sviluppo per il nostro territorio.

Forza Italia Ariano Irpino continuerà a denunciare l’abbandono del nostro territorio e a lavorare per costruire un’alternativa politica che metta finalmente al centro le esigenze dei cittadini.

Forza Italia Ariano Irpino

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Attualità

Antonio Bianco : Non illudiamo i Meridionali con l’Alta Velocità

Pubblicato

6 giorni fa

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18 Gennaio 2025

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L’Italia è spezzata in due, i collegamenti ferroviari tra il Sud ed il Nord sono interrotti tra Paola ed Amantea, in provincia di Cosenza, a causa della caduta di un container sui binari la cui rimozione è resa difficile per le forti raffiche di vento. Rai Calabria, da Paola, effettua un servizio con le interviste e le pacate rimostranze dei passeggeri che denunciano l’interruzione della linea ferroviaria appena il mal tempo imperversa. Tra il 21° e 23° secondo del filmato del 14 gennaio 2025, il cronista cita l’Alta Velocità (il servizio è di Iacopo Catarsi e riproduco le testuali parole: “le cancellazioni per l’Alta Velocità sono continue…”), fatto non rispondente al vero in quanto l’Alta Velocità si ferma a Napoli e non prosegue verso il Meridione, lasciando inalterato il gap infrastrutturale dei collegamenti ferroviari tra le due aree del Paese. I tempi di percorrenza ferroviari della tratta tirrenica da Reggio Calabria a Napoli, paragonati a quelli tra Napoli e Milano, per la stessa distanza, sono circa il doppio. Tant’è che si vorrebbe progettare un nuovo tracciato dell’Alta Velocità, tra le due citate città, tutt’ora rimasto nel seno degli Dei. L’Italia va riunificata partendo dalla realtà dei fatti, in mancanza dei quali diventa difficile rimette insieme i cocci di un Paese arlecchino. Vengono riconosciuti i diritti di cittadinanza e civili a geometria variabile, legati al luogo di residenza. I meridionali emigrano in cerca di lavoro o per curarsi, hanno pochissimi esili nido pubblici, una sanità mal ridotta, un welfare inesistente e muoiono, in media, tre o quattro anni prima che nel resto del Paese. Almeno non li illudiamo con l’inesistente alta velocità ferroviaria tra Napoli e Reggio Calabria.

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Pallavolo Campionato Serie D maschile – Torna a giocare in casa il GSA ARIANO

Pubblicato

6 giorni fa

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17 Gennaio 2025

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 Sabato 18 gennaio 2025 alle ore 18.00 al Palasport il team arianese scende in campo con i  salernitani   del PESSY per una gara valida a  determinare le prime due posizioni  del girone.

Dopo l’inattesa sconfitta rimediata  a Battipaglia , la compagine del Tricolle ha perso il primo posto a vantaggio proprio dei prossimi avversari  che conducono al vertice  con due punti di distacco. La prossima gara rivestirà  grande importanza sia  per la conquista della  vittoria che per la classifica , giocatori e staff tecnico del GSA ne sono consapevoli e preparano al meglio l’appuntamento.

Gli allenatori Giulio Filomena e Nico Medici  chiedono alla  squadra di lasciare da parte l’ultimo risultato e continuare a credere nelle proprie possibilità per seguire l’obiettivo promozione.

Sarà un impegno delicato per capitan Santosuosso e compagni che attendono l’occasione per riscattarsi

con un successo e riprendere  il comando della graduatoria.

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